みなさん、こんにちは。
不動産エージェントの根本です！
自宅を初めて貸出す際、どんなことに注意すれば良いのかがわからない方は多いかと思います。
契約締結後では取り返しのつかない項目もあるため、要点を事前に確認しておくことが重要です。
本記事では、私が初回お貸出しの貸主様に特に注意いただいている内容をお伝えいたします！
初回貸し出し時に確認すべき項目
1. 貸出しにかかる費用(収入・支出)について
賃貸借契約までににかかる費用(基本項目)
- 各種クリーニング費用：お貸出し前に専門業者による室内およびエアコンのクリーニングを行います。
- その他内装工事費用：必要に応じて、設備修繕や壁紙の貼替を行います。どの程度まで工事を行うかは、貸出す物件のグレードにより検討が必要です。営業マンの経験値が問われる項目です。
- 広告宣伝費：不動産業者が借主様を発見し、契約を締結する際に発生します。基本的に成約賃料1か月(税別)です。
毎月・毎年かかる費用
- 管理代行料：管理会社に物件管理を依頼する場合、管理費用がかかります。総賃料の3%〜5%程度が相場(東京)です。
近年、管理代行料無料の管理会社もございます。
独自調査によると管理代行料が激安な場合、借主様側の諸費用負担が大きくなっていることがほとんどです。 - 固定資産税および都市計画税：物件所有に係る公租公課は所有者様のご負担となります。
- 火災保険：配管からの水漏れや雨漏りに備え、賃貸物件専用(もしくは含まれる)の火災保険に加入を推奨します。
- 修繕積立金・管理費：マンションの場合、管理組合へ支払う修繕積立金や管理費は所有者様のご負担となります。
- その他：ご状況に応じて、上記とは別で費用が発生する場合があります。(源泉納税代行料など)
適宜かかる費用
- 入居中修繕費用：借主様入居期間中の故障・不具合の起きた設備の修繕は原則貸主様負担です。
２. 貸主様側からの解約はほぼ不可能
普通賃貸借賃貸契約では、借地借家法により借主様側の権利が強く保護されています。そのため、貸主様側から一方的に契約を解除することは非常に難しいです。
両者の合意が図れれば解約は可能ですが、合意が図れない場合については
特別な理由がない限り、貸主様側からの解約はほぼ不可能です。
※借主様に重大な契約違反がある場合を除きます。
また、契約更新のタイミングでの解約や、普通賃貸借から定期借家契約への契約形態変更であれば可能と認識している貸主様が多くいらっしゃるのですが、その場合でも一方的な解約・変更はできず、借主様の同意が必要です。
物件の種類にもよりますが、賃貸中物件(特にファミリータイプ)の売却価格は空室時の売却価格よりも大幅に安くなってしまうため、貸出し時には将来まで見据えた貸出しを行うべきです。メリット・デメリットはありますが、【定期建物賃貸借】であれば契約期間満了により借主様に退去いただけます。
３. 賃貸条件の変更は容易ではない
一度契約を結んだ後に、賃貸条件を変更することは容易ではありません。
賃料の値上げや契約期間の変更などを希望する場合でも、借主様の同意が必要であり、同意がない場合は法的手続きが必要となります。そのため、契約を結ぶ際には慎重に条件を設定し、後からの変更が必要ないようにしましょう。
４. 住宅ローンでの貸し出しは原則不可
多くの場合、住宅ローンを利用して購入した物件を賃貸に出すことは、金融機関との契約に対して違反となります。住宅ローンは「自ら居住すること」を条件に貸し出されているため、その条件に反する形で賃貸に出すと、銀行からローンの一括返済を求められる可能性があります。賃貸に出す場合は、ローンの契約内容を確認し、必要に応じて金融機関に相談することが必要です。
どのような場合に住宅ローンでの貸出しが認められる可能性があるかは別記事とします。
５. 設備不具合や汚損、破損の修繕費用負担区分について
賃貸物件では、設備の不具合や汚損、破損が発生することがよくあります。
一般的には、通常の使用による消耗は貸主様が負担し、借主の過失による損傷は借主様が負担するのが原則です。修繕費用の負担区分を理解し、想定外の出費とならないようにしましょう。
また、負担区分は特約事項を設けることで原則とは異なる条件を設定することも可能です。
とはいえ、何でもかんでも借主様側の負担とできるわけではないので、過去の判例・相場などを鑑みたアドバイスができる営業マンが担当だと安心です。
まとめ
自宅を賃貸に出すことは、収入を得る有効な手段ですが、同時に多くの注意点もあります。毎月の費用やローン返済、契約解除の難しさ、賃貸条件の変更の難易度、住宅ローンでの貸し出しの制約、修繕費用の負担区分などを事前に理解し、準備を整えることで、賃貸オーナーとしてのリスクを最小限に抑えることができます。これらのポイントを押さえて、安心して賃貸運営を行いましょう。
このブログ記事が、皆さんの賃貸経営に役立つことを願っています。初めての賃貸オーナーとして、しっかりと準備をして、成功をつかんでくださいね。
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